Corona-Schutz für Mieterinnen und Mieter
Um die wirtschaftliche Existenz in der Corona-Krise zu sichern, sind Bundes- und Landesregierung dabei, diverse Gesetzesänderungen und staatliche Hilfsmaßnahmen zu beschließen.
Der Gesetzgeber beabsichtigt im Rahmen des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht als eine Maßnahme u.a. einen Kündigungsschutz für Mieterinnen und Mieter.
Wir möchten Ihnen kurz eine Übersicht über den befristeten Kündigungsschutz geben:
1) Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen
In Art. 5 § 2 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht ist vorgesehen, dass für Mietverhältnisse über Grundstücke oder über Räume das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mietverhältnissen zeitlich begrenzt eingeschränkt wird. Diese Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten gilt sowohl für Wohn- als für Gewerberaummietverträge sowie Pachtverhältnisse.
Leistet ein Mieter von Räumen oder von Grundstücken die im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 fällige Miete ganz oder teilweise nicht, so darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieses Rückstandes nicht kündigen, wenn dieses auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen. Nach der befristeten Regelung stellen derartige Mietrückstände weder einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung (§ 543 BGB) solcher Mietverhältnisse dar, noch folgt aus ihnen ein berechtigtes Interesse zur ordentlichen Kündigung von auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietverträge für Wohnraum (§ 573 BGB).
Mit der Beschränkung der Kündigungsgründe von Miet- und Pachtverträgen will der Gesetzgeber verhindern, dass aufgrund Liquiditätsengpässen durch die Corona-Pandemie private und wirtschaftliche Existenzen zerstört werden.
2) Mietrückstand / Auswirkungen der Corona-Pandemie
Nach dem Willen des Gesetzgebers erfasst die Vorschrift nur Zahlungsrückstände die vom 01.04. – 30.06.2020 entstehen.
Nach dem Willen des Gesetzgebers bleibt es dem Vermieter unbenommen, das Mietverhältnis während der Geltungsdauer des Gesetzes aufgrund von Mietrückständen zu kündigen, die in einem früheren Zeitraum aufgelaufen sind bzw. die aus einem späteren Zeitraum resultieren werden.
Die Änderung des Kündigungsrechtes für den Vermieter soll nicht zu einem Freifahrtschein für zahlungsunwillige oder bereits zahlungsunfähige Mieter werden. Beruht die Nichtleistung des Vermieters auf anderen Gründen als der Corona-Pandemie, ist die Kündigung auch wegen Zahlungsverzuges weiterhin möglich.
Daraus folgt auch die Voraussetzung, dass im Streitfall der Mieter glaubhaft zu machen hat, dass sein Zahlungsverzug auf die Corona-Pandemie zurückzuführen ist. Der Mieter muss dann Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass seine Nichtleistung durch Folgen der Corona-Pandemie verursacht wurde.
Dieser Nachweis dürfte z.B. für Mieter deren Betriebe aufgrund der gesetzlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der Verbreitung geschlossen wurden, durch eine Verweis auf die Allgemeinverfügung unproblematisch möglich sein.
3) Keine Beschränkung des gesamten Kündigungsrechts
Die Möglichkeit, Miet- bzw. Pachtverhältnisse zu kündigen, wird durch die Gesetzesänderung jedoch nicht vollständig ausgeschlossen. Eine Kündigung kann weiterhin aus sonstigen Gründen erklärt werden, etwa wegen Vertragsverletzung anderer Art, beispielsweise unbefugter Überlassung der Mietsache an Dritte (§ 543 Abs. 2 S. 1, 2 BGB) oder wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Auch bei auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverhältnissen über Grundstücke oder über Räume, die keine Wohnräume sind, bleibt nach § 580a BGB eine ordentliche Kündigung ohne Kündigungsgrund weiterhin möglich. Das Risiko, in diesen Fällen für Mieter und Vermieter, dass der Vertragspartner jederzeit innerhalb der gesetzlichen Frist kündigen kann, stellt kein besonderes Risiko aufgrund der Corona-Pandemie dar.
4) Mieten bleiben weiterhin fällig
Unberührt von der Beschränkung der Kündigungsrechte des Vermieters bleiben die allgemeinen zivilrechtlichen Regelungen des BGB im Hinblick auf die Fälligkeit und den Verzug, die weiterhin auf die Miet- und Pachtforderungen während der Geltung des Gesetzes anwendbar sind.
Dies hat zur Folge, dass Mieter und Pächter ihre Forderungen weiterhin fristgerecht leisten müssen und bei nicht fristgerechter Leistung gegebenenfalls in Verzug geraten und daher dem Vertragspartner den Verzugsschaden, meist in der Form von Verzugszinsen, zu erstatten haben.
Um die Zahlung von Verzugsschäden zu vermeiden, müsste trotz der Gesetzesänderung mit der Vermieterseite ein Verzicht auf Verzugsschäden oder einer Stundung der Forderungen vereinbart werden.
5) Befristung des Gesetzes
Ausweislich Abs. 4 des Gesetzentwurfes ist die Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen bis zum 30.06.2022 befristet.
Dies bedeutet, dass wegen Zahlungsrückständen, die vom 01.04. bis 30.06.2020 eingetreten und bis zum 30.06.2022 nicht ausgeglichen sind, nach diesem Tag wieder gekündigt werden 6) Weiteres Vorgehen
Soweit Sie weitere konkrete Rechtsberatung im Zusammenhang mit der befristeten Beschränkung der Kündigungsrechte haben, stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung.
Wir werden Sie mit weiteren Newslettern zu den rechtlichen Aspekten der Corona-Krise in-formiert halten.